ים הנדסה

מידות בנייה - דלתות

בתקנות התכנון והבניה הגדירו באופן ברור גדלים מינימלים לפתחי דלתות בהתאם למיקום. בנוסף, הגדירו גם את אופן מדידת הפתח. באופן מפתיע, בהרבה דירות הקבלנים לא עומדים בדרישות המינימליות שבתקנות ומוסרים דירות עם פתחי דלתות לא תקניים. לעיתים הליקוי נובע בטעות בביצוע ולעיתים מטעות בתכנון. במצבים בהם אין אפשרות לבצע מעבר בגודל תקני, מדובר בליקוי שלא ניתן לתיקון ובעצם נגרמת ירידת ערך לנכס אותה מעריך שמאי מקרקעין מוסמך.

הגדלים המינימליים על פי תקנות התכנון והבנייה (סעיף 3.2.1.3) :

המידות שרלוונטיות לדירת מגורים הן :

דלת כניסה - 80 ס"מ נטו
דלת פנים בחדר שינה - 70 ס"מ נטו
דלת בחדר שבו קיימת אסלה (בדרך כלל חדר רחצה ראשי) - 70 ס"מ נטו
דלת בחדר שירות נוסף (בדרך כלל שירותי אורחים / מסתור כביסה - 60 ס"מ נטו

אופן מדידת הרוחב לפי תקנות התכנון והבניה (סעיף 3.2.1.2) :הערה חשובה לגבי מדידת הרוחב - במידה והדלת נפתחת פחות מ90 מעלות המדידה מתבצעת באופן הבא :

פותחים לייזר מיושר ככל שניתן ביחס לצירי הדירה (בשלב זה הצירים נקבעים לפי פוגות הריצוף). המדידה מתבצעת ממזוזת המשקוף אל הלייזר. ברוב המקרים כאשר הדלת לא נפתחת 90 מעלות גם רוחב המעבר לא היה תקני.

הגובה המינימלי לדלתות לפי תקנות התכנון והבניה (סעיף 3.2.1.4) :

מידות בנייה - מסדרון

בדירות מגורים רוחב המסדרון המינימלי הוא 90 ס"מ לפי תקנות התכנון והבניה (טבלה 3.2.12.5) :

בדירות רבות נמצא ליקוי של מסדרון שקטן מהמינימום הנדרש בתקנות, זה ליקוי בדרך כלל לא ניתן לתיקון ולכן יש להיוועץ בשמאי מקרקעין להערכת ירידת ערך של הנכס.

לגבי דלת ממ"ד או כניסה ראשית שנפתחת אל תוך המסדרון, סעיף 3.2.1.10 סעיף ב' מדבר על בליטה מותרת של 18 ס"מ מקצה אגף הדלת לקיר :

יש לציין כי אמנם התקנה לא נועדה לדירות מגורים אך מקובל לייחס אותה גם לדירות מגורים ויש הסכמה כללית לגביה.

דוגמא לדלת כניסה שנפתחת אל תוך המסדרון וחוסמת אותו :

מידות בנייה - חדרים וסלון

בתקנות התכנון והבניה סעיף 2.04 יש התייחסות מפורשת לשטח מינימלי לכל חדר ולא פשוט חשוב יש התייחסות למידה מינימלית. יכול להיות מצב שחדר מסויים נמצא בשטח תקני בתיאוריה אך מאחר וכל קטע שלא עומד במידות המינימליות לא נמדד ונכלל בשטח נוצר מצב שהחדר לא עומד בשטח המינימלי שמוגדר וכתוצאה מכך לא יכול להיקרא כחדר. כבר קרו מקרים של גם של קבלנים גדולים שטעו בתכנון והיו צריכים כתוצאה מכך לפצות דיירים בסכומים אדירים (מיליוני שקלים) כתוצאה מכך ששיווקו דירה כX חדרים כשבפועל הדירה מוגדרת X-1 חדרים. 

להלן הקטע הרלוונטי מהתקנות :

את המדידה יש לבצע מגובה 1.2 מטר ובין הציפויים (מדובר על מידות נטו).

מידות בנייה - גובה הדירה

לגבי גובה מינימלי של כל איזור בדירה יש התייחסות בתקנות התכנון והבניה (סעיף 2.03) :

יש לציין כי ייתכן שבמפרט של דירה ספיציפית התייחב היזם לגובה שהוא מעל המינימום בתקנות ואז בבדיקת בדק הבית המומחה יבדוק את הדירה על סמך הגובה שבמפרט. 
בכל מקרה אין אפשרות להכניס בחוזה/מפרט המכר התחייבות לגובה נמוך מהמינימום בתקנות.

ריצוף - סטייה במפלס הכללי של הדירה

בתקן ישראלי 1555 חלק 3, גליון תיקון 1 סעיף 3.2 קובע כי הסטייה המותרת בכלל הדירה תהיה +- 5 מ"מ מהמפלס המתוכנן. מאחר והמומחה שבודק את הדירה לא יכול לדעת את המפלס המתוכנן בוודאות (מפלס הסף התחתון של הממ"ד הוא לאו דווקא המפלס המתוכנן), נהוג לתת טולרנס של 10 מ"מ סה"כ מנקודה לנקודה. בלא מעט דירות נמצאו ליקויים חמורים בנושא זה וסטיות שאף חצו את ה40 מ"מ. לעיתים אני נתקל גם בסטיות של 30 מ"מ ויותר באותו החדר.
אופן הבדיקה התקני הוא בעזרת מאזנת לייזר מכויילת, את נקודת הייחוס הראשונה לוקחים מסף הממ"ד. חשוב לתעד את הבדיקה עם צילומים ולצרף לחוות הדעת.

להלן הסעיף מהתקן :

להלן דוגמאות מסטיות בשטח :

ריצוף - יישום אריחים מסדרות ייצור שונות

מעבר לליקויים הרבים שחוזרים על עצמם בכל הבדיקות ישנם מספר ליקויים מהותיים יותר אשר חוזרים על עצמם מספר לא מבוטל של פעמים ונדרש לתת עליהם את הדעת. דוגמא לליקוי מסוג זה הוא יישום אריחים מסדרות (אצוות) ייצור שונות.

ייצור אריחים הוא תהליך מורכב אשר כולל בין היתר תהליכים של כבישה וצריפה (שריפה) בתנורים מיוחדים בטמפרטורות גבוהות לזמן ממושך. אופן הייצור המורכב גורם לכך שכל סדרת ייצור שנכנסת לתנור תקבל גוון קצת שונה, מה שאומר לצורך העניין שגם אם אתם ושכיניכם בחרתם את אותו דגם של אריח בדיוק, בפועל יהיה הבדל בגוון בין האריח שתראו אצלכם בדירה לבין האריח בדירה של השכן. חשוב לציין שההבדלים הם לא מהותיים וניתן להבחין בהם רק כאשר האריחים נמצאים אחד ליד השני. עם זאת כאשר מרצפים אריחים מסדרות ייצור שונות אחד בסמוך לשני, מתקבל משטח שנראה לא אחיד והדבר מהווה ליקוי אסתטי משמעותי.

חלק מתפקידו של הקבלן הוא בין היתר לדאוג שבכל דירה יהיו מספיק אריחים מאותה הסדרה. במהלך הבנייה יכולים לקרות המון דברים בלתי צפויים כגון טעויות בביצוע מצד הרצף, שבירה של אריחים רבים בזמן שינועם לדירה, פירוק משטחים שלמים כתוצאה מרטיבות במצה הריצוף ועוד. בדיוק בגלל זה הקבלנים, אשר להם ניסיון רב בתקלות מסוג זה, מזמינים כמות עודפת של אריחים אשר אותם מכנים "פחת". נהוג לקחת פחת של 15%-20% ובאריחים במידות גדולות אף באיזורי ה30% על מנת למנוע מצב של מחסור באריחים והזמנה נוספת אשר עלולה להיות כבר מסדרה שונה, משמע הבדלי גוון על אותו משטח. זו האחריות הבלעדית של הקבלן לנהל נכון את מלאי הכמויות כך שכל המשטח יהיה מרוצף מאותה סדרת ייצור. במידה והקבלן לא ניהל נכון את תהליך יכול להיווצר מצב בו הוא ייאלץ להרים את כל ריצוף הדירה ולרצפה לגמרי מחדש. כמו כן במצב שכזה מדובר בעלויות גבוהות מצד הקבלן והוא לא ימהר לעדכן את הדיירים בליקוי (אסתייג ואומר שמנסיוני בבדיקת דירות רבות הקבלנים לא עדכנו את הדיירים בליקוי אך אין זה מחייב ואין ברצוני להכליל את כל הקבלנים), לכן חשוב שהדיירים יכירו את התופעה ויבצעו בקרה בנושא.

דוגמא למשטח שרוצף מאותו ריצוף אך מסדרות ייצור שונות בפרויקט חדש :

במצב הנ"ל נדרש להחליף אריחים בגוון שונה לאריחים התואמים את שאר הריצוף מאותה סדרת הייצור. במידה ולא הושארה כמות אריחים מספקת מאותה הסדרה אני נוהג להציע לקבלן (באישור הדייר בלבד) לפרק את הריצוף בחדר הממ"ד לשימוש חוזר. הריצוף המפורק ייושם בחללי הדירה השונים אשר דורשים החלפה.הממ"ד ירוצף מחדש לרבות החלפת פאנלים בגוון זהה ככל האפשר לקיים ביתר הדירה.את הפירוק יש לבצע בעדינות הנדרשת ובעזרת ציוד וכלים מתאימים על מנת למנוע פגיעה באריחים המיועדים לפירוק והתקנה מחדש.

דבר נוסף שחשוב לדעת הוא שישנם אריחים מסויימים אשר בהגדרה הם עם "שונות" גבוהה, זה בעצם חלק מהפן העיצובי שלהם. את כל סוגי האריחים חילקו בעצם ל4 קבוצות "שונות". "שונות" מסומנת באות v והיא נעה בין רמה 1 (ללא שונות כלל) לרמה 4 (שונות גבוהה מאוד). מומלץ לבדוק את טופס ההזמנה לריצוף ולוודא כי לא נכתב שם כי נבחר אריח ברמת שוני v3 ומעלה. במידה וכן נכתב אך לא הובהר הנושא לדייר במעמד ההזמנה/הוצג באולם התצוגה אריח אחד, על הדייר להסתייע בייעוץ משפטי. להלן טבלה שמדגימה את רמות ה"שונות" : 

ריצוף - אספקת אריחים רזרביים

בזמן קבלת הדירה התקן הישראלי 1555 חלק 3 מחייב את הקבלן להזמין מראש כמות אריחים עודפת מכל סוג שקיים בדירה. התקן דורש זאת כדי לאפשר תיקונים בזמן העבודה ובנוסף לספק לדייר אריחים עודפים לתחזוקה לאורך השנים.
זאת אומרת שגם אם שנתיים לאחר קבלת מפתח לדייר נשבר אריח מסיבה כלשהי, יש לו את האפשרות להחליף. התקן גם דורש שהאריחים הרזביים יהיו מאותה סדרה (ניתן לקרוא למעלה מה המשמעות) כדי למנוע מצב של חוסר התאמה בנראות. לכל מי שמקבל דירה חדשה מקבלן חשוב מאוד לוודא שמקבל כמות מספקת של אריחים רזרביים מכל סוג שקיים בדירה, בבדיקת דירות אני נתקל המון בחוסרים של אריחים, זהו ליקוי חמור שלעיתים מצריך פירוק של משטחים שלמים, תעמדו על מה שמגיע לכם לפי התקן והחוק בישראל. להלן הסעיף בתקן שמדבר על כך :

ריצוף - שיפוע במרפסות שמש

<sub>על פי תקן ישראלי 1555 חלק 3 סעיף 3.2 מוגדר שיפוע מינימלי 1% לכיוון הנקז : התקן גם מפרט על אופן המדידה ולכן כאשר מזמינים בדק בית חשוב שהמהנדס יהיה בעל הידע המקצועי בתקנים ובעל הציוד המתאים לבדיקה לפי התקן, אחרת הממצא עלול ייפסל בבית המשפט וכל חוות הדעת תראה פחות מקצועית. כתוצאה מכך עלול הדייר להישאר עם הליקוי או לטפל בו על חשבונו.
בתקן הריצוף לא מוגדר שיפוע מקסימלי, אך בתקן נגישות מוגדר שהחל מ5% נדרש מעקה בטיחות כך שמומחים מסתמכים על תקנה זו כדי להגביל שיפוע מקסימלי. באופן כללי חשוב לציין בשיפוע של מעל 2.5% כבר השימוש במרפסת לא נוח. כאשר השיפוע מעל אחוז זה מומלץ לציין זאת בדוח ולהמליץ לקבלן לתקן. תיקון ליקוי זה דורש פירוק וריצוף מחדש של המרפסת לכן עדיף לבצע את הבדיקה בטרם הכניסה לדירה.
בנוסף, חשוב מאוד שהמהנדס שמבצע את הבדיקה יהיה עם פלס דיגיטלי באיכות גבוה ומכויל שכן אמינות הקריאה של השיפוע חשובה מאוד ואף תיבדק שוב על ידי מומחה מטעם בית משפט במידה והתיק יילך לתביעה.

להלן דוגמא לבדיקה נכונה של שיפוע בעזרת פלס 2 מטר מפינת המרפסת לכיוון הנקז ומעליו פלס דיגיטלי איכותי ומכויל של חברת סטבילה אשר קובע את אחוז השיפוע הקיים בפועל :</sub>

בנוסף לבדיקת השיפוע חשוב לבדוק גם הפרשי גבהים בין אריחים סמוכים, קיים קושי ביצועי והמון רצפים לא מקפידים על העניין. כתוצאה מכך כשתרצו לנקות את המרפסת לכלוך ייתפס בין האריחים. נוסף לכך מדובר בפגם אסתטי לעיתים אף בטיחותי (תלוי בהפרש).

התקן מדבר על הפרש מקסמילי של 1.5 מ"מ בין אריחים סמוכים, החל משנת 2022 ישנו עדכון בתקן שמתיר רק 1 מ"מ.
גם כאן חשוב שמהנדס ידע את אופן הבדיקה - באמצעות סרגל 10 ס"מ ושנטות מתאימות.

לחץ מים תקני בדירות מגורים

עפ"י התקן לחץ מים תקני בדירות הוא כל לחץ אשר נמצא בטווח 1.5 - 6 בר. אף על פי שזה הפירוט בתקן נהוג לתת בדירות מגורים לחץ של לא פחות מ3 בר, אחרת השימוש כבר מרגיש פחות נוח. לחץ של מעל 6 בר עלול לגרום לנזק בצנרת ונזילות בעיקר בחיבורים בין צינורות הפקס לברזים.
את הבדיקה ניתן לערוך בעזרת שעון לחץ ומחבר מתאים לנקודת המים שאותה רוצים לבדוק.
דוגמא ללחץ מים לא מומלץ (אך עובר תקן) במקלחת :

אינסטלציה - מידות ומרחבי שימוש

גובה אסלה תיקני הינו 38 - 42 ס"מ בלבד. 
עפ"י עדכון נובמבר 2020 נספח ב' עבור תקן 1205 חלק 3 : 

דוגמא לאסלה שנמצאה בגובה לא תיקני בפרויקט חדש  :

באופן כללי הורדת גובה אסלה מורכבת ויקרה יותר מהגבהת גובה אסלה. הסיבה העיקרית לכך היא כיוון שיפוע הניקוז. בהגבהה פשוט ניתן להאריך את צינור הניקוז ובכך לפתור את הבעיה. לעומת זאת כאשר מנמיכים את האסלה צריך גם להנמיך את פתח הניקוז עצמו כדי לשמור על שיפוע תקני. זה דורש שינוי בתשתית ומן הסתם כרוך בעלויות נוספת. בנוסף, כאשר מדובר על אסלה תלויה הפרויקט מסובך אף יותר שכן אסלה תלויה מחוברת למסגרת קבועה בגובה מסוים והניקוז שלה מובנה בתוך הקיר - הורדת גובה תחייב בעצם שבירה של הקיר והורדה של כל המערכת.
סיבה נוספת לכך שהורדת גובה אסלה מסובכת יותר היא הנגישות לניקוז ולתשתית. בהגבהה, ברוב המקרים אפשר להתאים חיבור חיצוני (למשל, צינור ארוך יותר). בהורדה, אם צריך להנמיך את הצינור בנקודת הניקוז, זה אומר לפתוח את הרצפה או הקיר, מה שהופך את הפרויקט למסובך יותר.

להלן מרחבי שימוש עבור אסלות, מקלחונים, אמבטיות, כיורים ומשתנות :
לדוגמא עבור אסלה נדרש לספק מרחב שימוש של לפחות 40 ס"מ מכל צד למרכזה ו75 ס"מ מקדימה.
בבדיקות רבות נמצא שהקבלן לא עומד בדרישות התקן. במקרים בהם ניתן להזיז את הקבועה אנחנו מתמכרים את עלות הפירוק וההרכבה מחדש במקום התקין שמאפשר מרחב שירות ומצרפים זאת לדו"ח. במקרים בהם לא אפשרי לבצע הזזה ניתן לסגור על פיצוי כספי מול הקבלן שגם אותו אנחנו מעריכים בדו"ח.
דוגמא לאסלה ללא מרחב שימוש תקני בדירה חדשה מקבלן :
דוגמא נוספת לאסלה ללא מרחב שירות תקני בדירה חדשה מקבלן :

אינסטלציה - שימוש בצנרת לא תקנית (לא עומדת בדרישות התקן)

הליקוי הבא הוא ליקוי נפוץ מאוד בתחום האינסטלציה בדירות מגורים בכל סוגי הפרויקטים ללא יוצא מן הכלל (גם בפרויקטי יוקרה עם המפרטים הגבוהים ביותר שכן לליקוי שיפורט כאן אין קשר לטיב המפרט אלא נטו למקצועיות האינסטלטור ולרמת הפיקוח שיש עליו). הליקוי הוא בעצם שימוש בצנרת שרשורית גמישה, מכונה גם צינור "ג'קוזי" כצנרת דלוחין במקום בצנרת קשיחה. התקן לא מאשר שימוש בצנרת זו עבור צנרת דלוחין מכמה סיבות. ראשית היא פחות עמידה לאורך שנים ועלולה להיסדק. היא פחות עמידה למים בטמפרטורות גבוהות. היא צוברת בקטריות וחיידקים בשל המבנה שלה. במקרים רבים עקב גמישותו של הצינור נוצר מצב שהוא מתכופף מעט והורס את השיפוע, הדבר יוצר מצב של מים עומדים בצינור באופן מתמיד (בקטריות וחיידקים) ומגדיל את הסיכוי לסתימות בעתיד (קורה בעיקר בחיבור בין אביק אמבטיה לקופסת ביקורת). המקומות הנפוצים ביותר בהם אנשי המקצוע נוהגים להשתמש בצנרת זו כדי להקל את ביצוע העבודה (עבודה בצנרת קשיחה לפי התקן מצריכה מחברים רבים ועבודה קשה בסיטואציות מסוימות) הם בחיבור מתחת לכיורים בין הסיפון לניקוז בקיר ובין אביק האמבטיה לקופסת הביקורת הקרובה לאמבטיה. במקרה של חיבור בין אביק האמבטיה לקופסת הביקורת ניתן לאתר את הליקוי רק באמצעות החדרת מצלמת סיב אופטי לתוך הצנרת (חלק מבדיקת בדק הבית הוא שימוש במצלמת סיב אופטי לבדיקת הצנרות שמתחת לריצוף או בקירות ואינן חשופות לעין).
להלן פירוט סוגי צנרות הדלוחין המותרות לפי ת"י 1205 חלק 2 :
דוגמאות לשימוש בצנרת שרשורית בכיורים  :

דוגמא לשימוש בצנרת שרשורית בין אביק אמבטיה לבין קופסת הביקורת של האמבטיה שאותרה באמצעות מצלמת סיב אופטי :

דוגמא לפסולת בצנרת בין ניקוז מקלחון לקולטן בחדר רחצה כללי שאותרה בעזרת מצלמת סיב אופטי בפרויקט יוקרה :

אינסטלציה - נזילות ורטיבויות בחדרים רטובים

נזילות הן אחד הליקויים הקריטיים ביותר בדירה חדשה. אם לא מאתרים אותן בשלב מוקדם, הן עלולות לגרום לרטיבות במצע הריצוף בכל הבית. במצב כזה הפתרון מורכב ויקר: פירוק הריצוף כולו, ייבוש המצע וריצוף מחדש.במקרים מתקדמים יותר, ייתכן שכבר מתרחשת עלייה קפילרית – מצב שבו מים נספגים ועולים בקירות. אז נדרש גם גירוד של הטיח, המתנה לייבוש הקיר וטיוח מחדש. עלויות תיקון כאלו יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים – עוד לפני עלויות איתור הנזילה עצמה.

איך מאתרים נזילות בזמן?
בשלב הפרוטוקול הראשוני בקבלת הדירה, כאשר כבר מוזרמים מים בצנרת, המהנדס הבודק מבצע בדיקות לאיתור רטיבויות. הבדיקות כוללות גם תצפית חזותית וגם שימוש בציוד מקצועי.רוב הנזילות נגרמות מצנרת אספקת המים ולא מצנרת הניקוז. לכן, מצלמה סיב אופטי (המתאימה בעיקר לאיתור פסולת בצנרת או לבדיקת סוגי צנרת) פחות רלוונטית כאן. המכשור היעיל באמת הוא מד לחות אמין ולעיתים ניתן להיעזר גם במצלמה תרמית. בנוסף לכך, מהנדס מנוסה יידע לזהות סימנים ראשוניים לרטיבות גם בעין – למשל התפרחות ברובה או סימני עלייה קפילרית בפנלים סמוכים לחדרים רטובים.
יש לציין שבדיקה בעזרת מד לחות היא אינדיקטיבית בלבד ואינה קבילה בבית משפט כאשר ההסתמכות היא עליה בלבד. מה שצריך לעשות לאחר חשד שעולה בעקבות ממצאי המד זה לפרק מספר אריחים ברחבי החדר ולבדוק את מצב המצע. 
בדיקה נוספת שניתן לבצע היא בדיקת "בלון" - בעצם סוגרים את אחת הקופסאות ברצפה בעזרת בלון ייעודי, מזרימים מים ובודקים האם מפלס המים העומד משתנה. במידה ויש שינוי במפלס המים אזי יש נזילה במערכת הניקוז לאורך הקו.

מה קורה אחרי האיתור?
ברגע שהמהנדס מזהה רטיבות, הוא מתעד אותה בדוח מפורט שמועבר ללקוח. התיעוד בשלב מוקדם מאפשר טיפול מהיר ומונע נזקים יקרים בהמשך. מעבר לכך, הוא מהווה בסיס להעברת האחריות לקבלן – ומגן על הדייר במקרה שהקבלן ינסה להתנער מתיקון (למרות שעל פי חוק המכר האחריות חלה עליו).

במהלך השנים שבהן אני מלווה רוכשי דירות, יצא לי לראות מקרים שבהם גילוי בזמן חסך לבעלי הדירה עשרות אלפי שקלים ועוגמת נפש רבה. זו בדיוק הסיבה שבגללה אני ממליץ לא לוותר על בדיקות מקצועיות בשלב מוקדם. אם אתם עומדים לפני קבלת דירה חדשה או חוששים מנזילה קיימת – פנייה למהנדס בדק בית מוסמך תוכל לחסוך לכם כסף, זמן והמון כאב ראש.

להלן דוגמא לרטיבות שאותרה בפרויקט במרכז הארץ :

דוגמא לבדיקת בלון :